Bon à savoir

L'agence immobilière France-Floride.com est à votre service pour :

• Vous apporter les 1^ères informations et conseils nécessaires pour découvrir le marché immobilier de Floride.
• Définir votre projet d'investissement.
• Sélectionner avec vous les meilleurs biens.
• Vous aider à organiser votre voyage et votre séjour.
• Organiser et procéder aux visites des biens immobiliers sélectionnés.
• Vous aider au choix par comparaison avec le marché et le secteur choisi en rapprochant les biens de vos critères.
• Formaliser les démarches administratives et commerciales pour votre achat.
• Vous proposer de bons interlocuteurs, nécessaires à l'achat et à la gestion locative ou commerciale du bien : avocat, comptable, gestionnaire, etc...
• Ouvrir un compte US. et obtenir un éventuel crédit complémentaire.

Les annonces MLS (multiple listing service)

Aux Etats Unis, tout est beaucoup plus transparent, et au final plus pratique qu'en France. Toutes les agences immobilières américaines mettent leurs annonces en commun sur un site généraliste qui regroupe tous les biens immobiliers à la vente sur un même Etat ou sur un même comté. La très grande majorité des agences immobilières de Floride, par exemple, propose leur propre site Internet personnalisé mais avec une interface qui vous permet de trier et sélectionner des biens à partir de la grande base commune. Il existe plusieurs sites d'annonces MLS.

La première chose est donc d'opérer une sélection subjective des biens immobiliers susceptibles de vous intéresser en fonction de vos critères, souhaits et du budget que vous comptez raisonnablement affecter à votre projet d'acquisition. Il vous sera dès à présent possible de prendre contact avec l'agence pour lui demander des informations complémentaires de vive voix avant toute éventuelle visite.

Sélection de l'agent : aux USA nul besoin de contacter un agent immobilier différent pour chaque bien sélectionné. Bien au contraire. Il convient d'avoir choisi un seul et unique agent qui saura vous représenter dans la présentation et l'explication de chaque produit choisi. Ainsi, tout au long de votre recherche et de vos visites, vous n'aurez qu'un seul interlocuteur pour vous conseiller et vous épauler.

Dans la pratique, votre agent immobilier rentrera en contact avec l'agent du vendeur pour chaque maison ou appartement à vendre sélectionné. Il se chargera de convenir des rendez-vous avec l'autre agent et de recueillir les informations complémentaires jugées utiles. Le fait d'avoir son propre agent est un gage de sécurité juridique. Nul ne peut être juge et partie. Aux Etats Unis d'Amérique on estime qu'il ne peut pas être concevable qu'une seule personne, un seul agent immobilier, puisse concilier au mieux les intérêts de chaque partie lors d'une transaction immobilière, lesquels intérêts sont nécessairement opposés du fait de l'enjeu que représente toute vente. L'acheteur a ainsi son propre agent qui l'oriente et le conseille sur l'opportunité de ses choix, et le vendeur a lui-même son propre agent immobilier, spécialement dédié à préserver au mieux ses intérêts, principalement bien sûr sur le prix de cession et sur les modalités raisonnables de la transaction.

La visite a lieu sur rendez-vous, parfois au pied-levé, avec votre agent immobilier, en présence ou non du propriétaire. Si le bien est actuellement loué, la fiche descriptive détaillée que peut consulter votre agent indique la personne à contacter sur place et les plages horaires consenties pour procéder aux visites.

Avant la visite : contrairement en France, aux USA il est de rigueur que l'acquéreur interroge officiellement sa banque, ou toute autre souhaitée, afin de connaître concrètement sa capacité d'emprunt. Si en France cela se pratique aussi, la différence principale avec les Etats-Unis vient du fait que la banque va émettre un accord écrit préalable au financement. Le candidat à l'achat ainsi « pré-approuvé » détiendra alors d'un organisme prêteur un précieux document officiel attestant qu'au regard principalement de son apport personnel, de ses charges personnelles et de ses revenus, ladite banque est en mesure de lui prêter le financement complémentaire pour acquérir un bien immobilier pour un montant maximum de X. Cette attestation est tout naturellement très intéressante pour négocier au mieux avec le vendeur et son agent, ces derniers pouvant être assurés de la finalité de la transaction avec l'acquéreur qui se propose d'acheter le bien au prix proposé.

France-Floride.com a lié un partenariat privilégié avec une grande banque américaine pour assurer le financement de votre acquisition aux Etats-Unis. Ainsi, avec 30 à 40 % d'apport personnel vous pouvez prétendre à l'achat de votre résidence secondaire aux Etats Unis d'Amérique.

Ceci dit le plus intéressant reste sans nul doute l'acquisition cash, sans passer par la case crédit.

Cela vous permettra de bénéficier au maximum du taux de change sur 100% de la valeur de votre achat immobilier et cela vous fera économiser une somme importante prise sur le montant du crédit pour le garantir.

Grâce à une convention fiscale entre les Etat-Unis et la France vous ne serez pas soumis à une double imposition, par exemple sur les revenus perçus par les éventuels loyers. Cependant, les loyers perçus doivent être déclarés en France et peuvent servir à augmenter la progressivité de l'IRPP, et le bien immobilier acheté en Floride doit nécessairement être mentionné dans votre déclaration ISF.

Fiscalité US : votre villa est soumise à un impôt local, dû par le propriétaire, qui peut ainsi s'assimiler à une taxe foncière. Cette taxe est un pourcentage, variable de Comté à Comté, mais généralement représentant 1 à 1,5% de la valeur de la villa, bien que son vrai calcul soit un peu plus complexe.

Mais plus que la fiscalité, le vrai piège de votre achat en Floride réside souvent dans le montant mensuel des charges de copropriété. Ce montant est vraiment très différent d'une communauté (ensemble de villas) à une autre et peu représenter des sommes très importantes, à la charge du propriétaire-bailleur, en fonction des services apportés : gardien, piscines, entretien des espaces verts, salle des fêtes, etc...

Pour déclarer ces revenus à l'administration fiscale américaine, il vous faudra prendre un comptable. Ces revenus sont bien sûr imposables selon le barème US en vigueur, mais en réalité vous aurez peu de chance d'être redevable d'un quelconque règlement du fait que votre fiscalité personnelle est comparable au fonctionnement d'une entreprise en France : vous déduisez des postes de charges tels les frais d'entretien, les travaux d'amélioration, les intérêts d'emprunt et le plus important... l'amortissement de la construction (hors foncier). Vous pouvez ainsi bénéficier d'un déficit reportable.